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何種情況下需要繳納財產交易所得稅

房東:王小姐
發表時間:2011-11-26


(1)投標人得標:投標人得標時由於沒有交易之利得與損失,所以得標人得標後並不需要申報繳納財產交易所得稅。

(2)得標人日後出售:

A.所得稅可分為「綜合所得稅」及「營利事業所得稅」(所得稅法第一條參照),同法第二條規定:「凡有中華民國來源所得之個人,應就其中華民國來源之所得,依本法規定,課徵綜合所得稅。非中華民國境內居住之個人,而有中華民國來源所得者,除本法另有規定外,其應納稅額,分別就源扣繳。」同法第九條規定:「所謂財產交易所得及財產交易損失,係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生之增益或損失。」

B.個人出售房屋交易所得,係所得稅法第九條財產交易所得之一種。行政院於中華民國七十七年五月三十日修正發佈之所得稅施行細則第十七條之二,關於個人出售房屋所得額核定方法之規定,與租稅法定主義並無違背。依該條規定,個人出售房屋未申報或未能提出證明文件者,其所得額由主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情況擬訂,報請財政部核定其標準,依該標準核定之。嗣財政部依據台北市國稅局就七十六年度六月二十七日以台財稅字第77053105號函,核定七十六年度台北市個人出售房屋交易所得,按房屋稅課稅現值百分之二十計算,係經斟酌年度、地區、經濟情況所核定,並非依固定之百分比訂定,符合本院釋字第208號解釋意旨,與憲法並無抵觸。(大法官釋字第361號解釋參照),換句話說,得標人於日後出售該房屋時,房屋部分依法應申報所得稅,而出售之土地部分則免納所得稅(所得稅法第四條第十六款參照)

C.有財產交易所得:

(A)房屋出售時有財產上交易所得,依所得稅法第十四條中第七類之規定:「財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」此所得額再併入個人其他所得來合併申報所得稅。

(B)若所有權人計算之所得超出財政部公布之核計標準時,亦可選擇以房屋評定現值計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。而財政部亦會在每年元月份公布房屋所在地個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準,供給一般民眾申報財產交易所得之用。

D.財產交易有損失:

(A)房屋出售時,若買進當時的價格高於賣出當時的價格時,則有財產上之交易損失(如買進時一千萬賣出時八百萬即有財產交易損失),出賣人可舉證提出得標價格證明(如權利移轉證書)及出售契約書作為申報所得稅時之財產交易損失之證據。

(B)若舉證財產交易損失之證據資料,國稅局在認定上認為不符者或出賣人未能舉證提出交易上財產損失之證據資料,則應依財政部公布之房屋評定標準價格乘上財政部每年公布的當地財產交易所得課稅標準,來計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。

 E.債務人房屋被拍賣,是否要申報所得:

(A)不論法拍屋、金拍屋等被拍賣之房屋,通常債務人買進房屋當時的價格大多比被拍定當時的價格高,所以很多債務人會認為拍定價格低於買進價格已有財產上之損失,並不需要再申報所得,但其實依據所得稅法上之規定,只要有財產上之交易,均應依法申報繳納一筆財產交易所得稅,除非出賣人或債務人能舉證當時買進之價格高於賣出(被拍定)之價格,而有所損失之證據資料,再經國稅局認定核可後,才能證明確實是一筆賠錢的財產交易,有這樣完整的證明文件就不必繳納財產交易所得稅。

(B)並不是出賣人或債務人所有的舉證,國稅局均照單全收,也是要經過國稅局認定核可才能當做買進成本之費用。例如申報所得稅時,可影印買屋契約書、契稅單、裝潢費或是房屋整修等相關費用,而提出舉證之單據最好是統一發票或是正式收據並在統一發票及正式收據上有抬頭註明買受人姓名,並有註明買進房屋的地址,才能通過國稅局的認定,若出賣人或債務人並無舉證提出財產上交易損失之證明者,國稅局就會認定出賣人或債務人有財產上交易之所得,直接依房屋評定標準價格(一般以契稅稅單上之核定契價或房屋稅單之課稅現值)計算出財產交易所得申報個人綜合所得稅。


2.營利事業購入法拍屋轉售時,財產交易損益之計算。

財政部台灣省南區國稅表示,營利事業出售房地之利潤乃買進總價與賣出總價之價差,因此只要房地之賣出價格高於其買入之價格即有所得,因出售土地之所得係屬免稅所得,乃有將出售房地之所得區分出售土地所得與出售房屋所得之必要,惟若營利事業買進或賣出房地時,僅有房地總價,未能區分房屋及土地之價格,營利事業出售房地之損益究應如何分攤至土地或房屋,財政部乃依公正客觀之標準做出解釋,規定應以房地買進總額及賣出總額之差價,按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易損益。


國稅局說明,該局轄內某信用合作社,於八十五年三月間因法院拍賣取得兩筆土地價格為8,832,000元及其地上房屋8,828,000元,加計規費38,017元及房屋稅950元,合計17,698,967元,旋於同年十一月間以19,000,000元出售,該合作社列報出售土地利益9,584,568元,出售房屋損失8,283,535元,該局以其出售房地契約未分別列示土地及房屋售價,按房地買進總額及賣出總額之差價1,301,033元,為其出售房地之總利潤,並按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例核定出售房屋之財產交易增益為650,386元。該合作社不服,循序提起行政訴訟,經高雄高等行政法院判決,以該合作社於同年度買賣房地,其買賣之價差主要係因法院拍賣市場之資訊不完全以及拍賣市場之特殊性,至拍定人得以低於市場行情之價格購入系爭房地,其於同年度出售賺取之價差純係房地轉手之利潤,其出售之所得係同時來自房屋及土地,又因出售時未區分房屋及土地之價格,國稅局以出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易所得,並無不合,因此駁回其訴而告確定。(財政部台灣省南區國稅局九十二年十一月二十五日公布)


3.房屋被法院拍賣時財產交易所得之計算:

 所得稅法第十四條第一項第七規定財產交易所得,係以交易時之成交價額,減原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。台端所有之房屋為法院查封拍賣,仍應依上開稅法規定,依拍賣之價額,減除成本費用後計算財產交易所得,併同其他各項所得課稅。(財政部六十六年十一月二日台財稅第37365號函)


4.未建築完成之房屋經法院拍賣者其財產交易所得之計算:

未建築完成之房屋仍屬財產之一種,其經法院拍賣,如未能提供原始建築成本憑證者,應依各該年度公布之財產交易所得標準計算其財產交易所得。(財政部六十六年十一月二十一日台財稅第37847號函)


5.法院拍賣已建築完成之房屋未能提出取得成本者依評定標準計算所得:法院拍賣已建築完成並有評定價值之房屋,有關財產交易所得之計算,如納稅義務人未能提出原始取得之實際成本者,應依各該年度公布之財產交易所得標準計算財產交易所得。(財政部七十四年十二月四日台財稅第25746號函)


6.出讓地下室停車場車位取得之價款應列入財產交易所得計稅:

地下室停車位之轉讓,受讓者雖未取得產權,但享有永久使用權,應屬權利交易性質,尚不發生課徵契稅問題,惟出讓者其取得之價款應列入財產交易所得,依法課徵所得稅。(財政部七十六年二月四日台財稅第7524799號函)


7.生前為擔保他人借款設定抵押權經法院拍賣課徵遺產稅之計算:

繼承人陳張xx生前將土地供其拋棄繼承權之子女及無繼承權之媳,設定抵押借款,並經法院查封拍賣,惟至死亡後始辦妥產權登記,應如何計課遺產稅案,核復如說明二。說明:二、被繼承人陳張xx於七十四年五月二日死亡,生前以土地提供他人作為借款抵押設定,於其生前(七十四年四月十九日)已經法院執行拍賣,惟至死亡後(七十四年五月十六日)始經拍定,該土地應併入遺產總額課稅後,再以被繼承人死亡前未償債務扣除。同時,上述土地於拍賣償債後,被繼承人之繼承人對該債務人(借款人)已取得求償權,應將該求償權額連同拍賣償債後,如有剩餘時之餘款,併入遺產總額課稅。(財政部七十五年七月二十四日台財稅第7557468號函)


8.債權人承受法院拍賣債務人之土地,應如何核計其抵押利息,以及其拋棄之抵押利息應否課徵贈與稅:說明:二、債權人劉張xx經債務人張xx提供二筆土地設定抵押權登記後,貸予款項,嗣後債務人因未履行債務,經另一債權人聲請法院強制執行拍賣該二筆土地,由劉張xx照該土地底價承受,因其原債權本金加未收利息,大於其承受土地底價,劉張xx乃向法院聲明,指上述差額為其未收之利息債權,願拋棄之,經法院民事執行處函復:「債權人劉張xx所受分配款,依法應先抵充利息,次充原本,至於利息部分,該債權人曾具狀聲明超過新台幣○○元之部分拋棄。」則稽徵機關應以其實際受償之抵押利息○○元核課綜合所得稅。三、債權人在請求權時效內無償免除債務者,應以贈與論,依法課徵贈與稅,固為遺產及贈與稅第五條一款所明定。惟該規定係為防杜財產所有人在請求權時效內,利用無償免除債務,以達成其免納贈與稅而無償移轉財產之目的所設。本案劉張xx拋棄之抵押利息,鑑於所獲分配金額不足清償其全部債權而拋棄,尚難謂為當事人利用無償免除債務,以達成無償移轉財產之目的,故不適用遺產及贈與稅法第五條第一款之規定,應免予核課贈與稅。(財政部七十四年十二月十三日台財稅第26206號函)


二、債務人土地或房屋被拍賣如何申請退稅:

(一)申請改按優惠稅率:

1.當債務人房屋被拍賣時,土地增值稅是由出賣人(債務人)繳納,在實務上稅捐單位在接獲法院拍定通知後,會寄發通知書給債務人,債務人大約會在被拍定後二十天收到稅捐單位通知書,內容為詢問債務人是否申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,債務人如符合自用住宅優惠稅率,可在收到稅捐機關通知書之日起三十日內,檢附建築改良物所有權狀、戶口名簿影本及土地所有權人無租貸情形申請書等證明文件,向稅捐單位申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,若債務人逾期申請時,就不能適用優惠稅率來課徵土地增值稅。

2.土地所有權人出售其「自用住宅用地」者,都市土地面積「未超過三公畝」部分或非都市土地面積「未超過七公畝」部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之;超過三公畝或七公畝者,其超過部分之土地漲價總數額依前調規定之稅率徵收之。前項土地於出售前一年內,曾供「營業使用」或「出租」者,不適用前項規定。第一項規定於自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。(土地稅法第三十四條參照)同法第三十四條之依規定:「土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,應於土地現值申報書註明「自用住宅」字樣,並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件;其未註明者,得於繳納期間屆滿前,向當地稽徵機關補行申請,逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。土地所有權移轉,依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件,稽徵機關應主動通知土地所有人,其合於自用住宅用地要件者,應於收到通知之次日起三十日內提出申請,逾期申請者,不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。」而土地稅法施行細則第四條規定:「本法第九條之自用住宅用地,以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。」





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  • 1 樓住戶:李彥廷
    發表時間:2014-03-17

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    2 樓住戶:阿成
    發表時間:2014-03-17

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