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買賣房屋-代書作業流程

房東:小陳
發表時間:2013-11-05


































簽約注意事項



階段一:簽約


買賣雙方價錢談好後,即進入簽約階段。

賣方應準備



  1. 土地及建物所有權狀正本。

  2. 地價稅單與房屋稅單。

  3. 身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本二份。

  4. 印鑑證明一份。

  5. 印鑑章。


買方應準備



  1. 身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本二份。

  2. 私章 。


買方應注意


一、審核當事人資格-應核對身分證與權狀所有權人是否為同一人,若不是同一人,應檢具授權書以確認是否有代理權。



二、審核產權-確認權狀上的門牌與看屋標的相同。包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容,並應調閱簽約十二小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其他特別約定事項。



三、核對面積、持分。



四、確認總價款與付款流程。



以買方必須向銀行貸款(七成)為例:































項目 金額 時間
簽約款 總價款10% 簽約時。
備證款 總價款10% 雙方約定日期,賣方備齊文件同時。
完稅款 總價款10% 土地增值稅、契稅稅單核發,經代書通知三日內,雙方並應同時繳納稅款。
交屋款 總價款70% 買方貸款核准後,由銀行直接撥入賣方帳戶或由買方交賣方,完成房屋點交。



五、稅費負擔



    一般買賣標的物應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納;前開稅費以點交日為準,按當年度日數比例負擔之。



六、交屋日期



    應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續,以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。



七、租賃排除



八、附贈品



九、違約罰責



十、履約保證:買賣雙方應同意共同支付履約保證費用。




買賣雙方應注意


◎契約文字要明確,若有增刪時,雙方應於增刪處蓋章。



◎契約若有兩頁以上,要裝訂成冊,並且在紙張接縫的地方,雙方加蓋騎縫章。



◎不要將印鑑章與印鑑證明交給他人保管。



◎如須交付印鑑證明,可在空白處註明用途,以免被冒用。
階段二:備證
    備證就是買賣雙方將報稅、過戶等證明文件交付承辦代書,並由代書在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續,而此時買方就要支付第二期款。



    有關備證用印流程及注意事項如下:

  1. 備齊證件:印鑑章

           印鑑證明二份(六個月內)

           戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份

  2. 由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。   

  3. 若買方需要辦理銀行貸款也必須在此時決定貸款銀行及資料用印。


    銀行貸款作業程序:約需2~3週。



    注意事項:

  1. 應備之證件是否齊備。

  2. 請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符。

  3. 交給承辦代書之證件,應影印乙份交代書簽收以免爭議。


階段三:完稅
完稅時應注意事項



    稅單核發後,即由承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅,完成稅款繳交後,買方在這個時候給付第三期款之程序。



買方應備齊證件及款項:

  1. 印鑑章。    

  2. 交付賣方完稅款 。    

  3. 為了保障賣方權益,會要求買方簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書,承辦代書即著手進行過戶及設定他項權利,而於交屋時於買方交付尾款以後再將該本票交還買方。


階段四:交屋
交屋時應注意事項



    買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交方式最好是現場點交以避免事後的產生糾紛,點交之內容應與不動產買賣契約書中所列各項相同。

交屋流程



  1. 承辦代書到地政機關領取過戶完成的新權狀,並且聯繫買賣雙方交屋、以及 交尾款的時間。

  2. 完成現場點交。

  3. 代書退回原先買方交付的保證本票。

  4. 賣方交給買方房屋鑰匙、住戶規約等原本屬於房屋之物品。


注意事項



  1. 最好買賣雙方一同現場點交,買方需詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。

  2. 請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。


尾款交付的方式


如果賣方房貸已繳完,無貸款時:

    由承辦代書在產權過戶、並辦妥買方的銀行貸款抵押權設定後,約同買賣雙方辦理交屋手續。再約定時間到買方承貸銀行辦理撥款,完成交付尾款給賣方的程序,最後才到房屋現場完成房屋點交手續。



如果賣方還有貸款沒還完時:

    由承辦代書在產權過戶、並辦妥買方的銀行貸款抵押權設定後,由買方銀行進行代償作業,也就是說,買方交付賣方的款項,要先交給賣方的銀行,清償賣方所積欠的貸款,隨後就可取得清償證明,代書就可辦理賣方原抵押權塗銷登記,然後通知買賣雙方交屋。




 






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  • 1 樓住戶:劉家羽
    發表時間:2014-06-03

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