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標購法拍屋,加價部份要加在那裡?

房東:陳小姐
發表時間:2010-01-14



標購法拍屋,加價部份要加在那裡?

土地稅法第30條第五項
五 .經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額
低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押
金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。
相關網址:http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1G034009630++++&K1=土地增值稅&K2=法院拍賣
根據土地稅法規定,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。
法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~30%,最少要繳160萬稅金。
也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

以一般人來講,加價部份當然要加在土地上,但如以債權人而言,就不一定如此;因為加價可降低未來出售的土地增值稅,卻會馬上增加債務人的增值稅,也相對減少債權人可分配的金額。
如確定要加在房屋,以免債務人增值稅繃出來,但房屋除了保存登記外,還有未保存登,到底要加在那邊呢?
債權人又分抵押權人及普通債權人,抵押權優先於普通債權,加價在保存登記,抵押權人分配有剩餘才輪到普通債權人;加價在未保存登記,則抵押權人分配不足額與普通債權,大家依比例來分配,這對普通債權人差異太大了。
分析以上的不同,聰明的您,加價部份應該知道加在那邊吧!




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