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法拍屋買受人就物之瑕疵無擔保請求權

房東:呆妹
發表時間:2012-11-03


法拍屋買受人就物之瑕疵無擔保請求權

  如果你買到凶宅、輻射屋或海砂屋時,這種買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」,不論經過多少手,只要在「瑕疵擔保時效」內提告,原則上售屋者都要負責,但是法拍屋卻是例外,這是因為法拍屋不用負民法規範的「瑕疵擔保」責任,標下來就不能棄標,否則就沒收保證金,民眾如經由法拍標到凶宅、海砂屋等也只能認栽,不能向法院的民事執行處求償。

  強制執行法第七十七條及八十一條規定,法院在查封、拍賣不動產時,應查明事項包括土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形,房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況,但「是否為凶宅、輻射屋或海砂屋」並不在內,因此,法院沒有主動調查房屋是否為凶宅之義務。

法拍屋不負「瑕疵擔保」責任

  強制執行法第六十九條也規定,「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任,小至房屋漏水,大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等,標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況,不能要法院負責。

  法拍屋有「瑕疵擔保」的免責權,主要理由是若要求法院主動調查是否為「凶宅」或其他可能影響拍賣價格因素,一則於法無據,二則將造成法院執行作業困難、導致法拍程序的延宕。

  但最近民眾標下法拍屋才知道房子有問題的案例頻傳,台北地院上個月法拍一棟位於三重市文化北路的房子,曾發生屋主在浴室割腕的命案,這間「凶宅」在幾年前法拍,得標者只能認栽棄標被沒收保證金;現在這房子再度法拍,法院還是沒有載明它是一幢凶宅。這次是張姓男子低價標到,事後知道是凶宅當場傻眼,氣得批評法院明知是凶宅卻不在公告上載明,一賣再賣,拿出來騙民眾?

「強制執行法」應該修法刪除

  一般民間買賣房屋,「凶宅」屬於重大訊息,若賣方隱瞞,則買方事後可訴訟要求退錢,但法拍屋卻完全無此保障。法院提供的資訊不足以保障民眾權益,這將影響到司法的威信。

  要民眾自行調查法拍屋是否為凶宅並不容易,相較起來,法院應負起揭示風險的責任,「強制執行法」規定的法拍屋不負瑕疵擔保的責任應該修法刪除,以保障消費者的權益。



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