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點交的狀況及種類?

房東:莉雪
發表時間:2012-11-03


點交的狀況及種類?
可歸類為五種:
確定點交(佔35%)
查封時,法拍公告為空屋,債務人自住,已經排除之第三人佔有,已經排除租賃權之承租人(得注意承租關係),拍定後法院可依得標人之司法程序聲請,將房屋點交給得標人。

部分點交(佔40%)
查封時債務人未到場或不在標地內(沒有開門),法官命債權人查報使用現況,債權人通常僅以電話催收紀錄、催收函收件紀錄、管理員聲稱等通報法院,經常出現查報狀況與現況使用情形不相符情事。例如:法拍公告上註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明。」如果債權人查報為空屋,但實際現況為第三人佔用,則法院不負點交之責。通常需要經過8個月的「還返請求」訴訟,拿回得標物。
還有停車位佔用不明者,停車位面積公同共有者,公共設施,公用道路等,皆不在點交範圍。

確定不點交(佔15%)
查封前即有租賃權或第三人佔用,且無法被排除,拍定後確定不點交。
拍賣物有地上權、地役權、空中權等拍定後確定不點交。
拍賣物為公同共有部分(拍賣持分部份)、375減租、合法租約等,優先權人有優先購買權;即便優先權人放棄優先購買權利,能須由得標人自行處理,屬不點交範圍。

大部分銀行將房屋貸款編入消費性貸款性質,通常以自住或自用為多,所以與銀行簽訂貸款契約時,通常需簽訂自住或自用切結書,也就是標地沒有租給他人之行為;所以大部分拍賣物若有「第三人租用中」通常可經由銀行提供相關文件向法院聲請租約排除。但是在銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。
若標得此類型案件不願承受不點交的困擾,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金,避免「不點交」風險。

不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但居住人或使用人已自行搬離,只要做好保全程序,取得「權利移轉證書」後,即可自行點交房屋。

以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾。



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