房地產會泡沫化

最近關於房地產是否泡沫化的各種聲音，爭執的十分熱鬧，有些學者不斷地發出房地產可能面臨泡沫化的警訊，政府及銀行也開始用各種手段抽銀根，而部份推案量大的建設公司董事長，則不斷地透過媒體放出房地產絕對沒有泡沫化的訊息。到底真實情況如何？以及投資人要如何在意見混亂的環境中賺到錢，以下三點是判斷的秘訣。

泡沫化一：要清楚什麼是泡沫化

所謂外行看熱鬧，內行看門道，「泡沫化」其實只是一個抽象的名詞，一般所謂的泡沫化，是指因為「價超所值」，導致「財富」不見了！

因此，如果不先清楚財富的「主體」，則只是口水戰而已。就投資角度而言，泡沫化的主體大約可分為二類，分別是：商品價值泡沫化、與個人財富泡沫化，現在分別說明如下：

首先，是所謂的「商品價值泡沫化」，指的是「商品市場」不見了，例如伊朗市場，當皇帝被推翻後，就泡沫了；例如緬甸與泰國市場，當軍事統治後，就泡沫了；例如黑膠唱片市場，當CD出現後就泡沫了；例如手帕市場，當抽取式衛生紙出現後就泡沫了…。

這些例子說明了，如果市場需求快速萎縮或是因替代品出現，使得消費者對於某些商品的需求萎縮、消失，該項商品的價值就泡沫化了。

就台灣目前的房地產市場而言，其市場需求並未快速消失，其替代品亦並未出現，那有所謂的泡沫化問題呢？

即使現在正紅的股票市場，也只不過吸引了一些資金的移轉，當股價衝剌到萬點以上時，資金終要撤離的（除非套牢其內無法抽離）；如以商品的角度觀察，有些地區的房屋是有超額供給的情形，但也有許多地區的土地仍處於供不應求的狀況；如以區位的角度觀察，在台灣大部分的次級城市地區，雖然需求較弱，但在一級城市部分，需求仍然強勁。

因此，雖然不同商品，不同地區會有差異，但這種差異現象，對任何一種商品而言，都是如此，故並無所謂的商品價值泡沫化情況。

其二，是所謂的「個人財富泡沫化」，指的是個人所擁有的「財富」不見了；例如，判斷錯誤投資了某公司股票，結果因該公司經營不善，股票成了壁紙，所有財富一夕化為烏有。

例如，以高融資購買股票或期貨，當價格產生大幅度的震盪，融資公司強迫斷頭，使所有財富一夕化為烏有；例如，以高財務槓桿購買房地產，當銀行緊縮銀根，導致財務週轉困難，不得不殺價求售，如果售價不足清償融資，則被銀行強制拍賣，不但所有財富一夕化為烏有，還會背負一身債務（此種惡行只有台灣才會發生）。

投資必有風險準備

類似的例子，只因為投資商品的價格變動，超出投資人原先樂觀預期，導致個人財務能力無法負擔，遂造成個人財富在一夕之間泡沫化。就某些外行人的觀點，常將投資房地產導致個人財富的泡沫化，歸咎於市場的泡沫化，顯然是將範圍擴大了些。

因為，只要是投資就有風險，任何商品的市場價格都必然會有變動，有人看多，有人看空，才有市場。但當投資決策一下，則須願賭服輸，豈可輸了就怪市場泡沫？或是發現可能會輸就叫市場泡沫？這顯然是對投資行為缺乏基本的認識。

當我們知道所謂的泡沫化至少包含：商品價值泡沫化、與個人財富泡沫化的不同情況時，顯然不應該只籠統地，不負責任地發出市場泡沫化的意見。

因為，那種做法反而會傷害大多數的投資人，而應該站在投資人的角度，協助其找出可以獲利的方法。以下即是在上述二種泡沫化情況下的獲利模式。

泡沫化二：商品價值的獲利模式

目前，以房地產市場而言，台灣比不上大陸，東部比不上西部，南部比不上北部，次級城市比不上一級城市，這是真實的現象，在這種現象中，投資人要如何獲利呢？個人認為要分二點觀察：

其一，是房地產相對於其他投資商品的狀態。

就目前的市場環境觀察，不是房地產市場好不好的問題，而是要將錢放在那裡的問題？錢放在美國，美金匯率是否安全？錢放在BVI（免稅天堂），是否有獲利性？錢放在中國，匯出與使用是否方便？如果都不行，錢只好放在台灣！

但要放在那裡？定存？利率不到二％；股票？隨時會有套牢風險；基金？跌時有份，漲時有限；創業？百分之九十在二年內會失敗；還有什麼地方可放？

對台灣的大多數投資人而言，房地產仍是目前最安全的選擇，這也是為什麼台灣地區房屋自有率已超過百分之八十五，人們還是不斷地購買房屋，以及每次國有財產局標售土地，許多得標者都是私人（打敗建設及保險公司）的最主要原因，因為，房地產是在可選擇的投資商品中的最佳選擇。

以大博小風險較低

其二，是個人財務能力的狀態。

當房地產的價格隨著市場供需關係而不斷攀高的同時，投資房地產獲利已經逐漸不是小額投資人的機會了，這是市場的現實。

每個人都知道，投資原油可以賺錢，也知道投資賭場、投資軍火的利潤甚高，但為何不去投資呢？

因為，那些市場同樣也不是小額投資人的機會。

就投資市場而言，當一個市場愈成熟，以小博大的機會就愈小，它會變成一個以大賺小的無風險投資狀態。

例如，許多債券市場中的套利行為，雖然利差甚小，但沒有風險！

只是必須要用二套，甚至更多套的資金（通常是幾百萬甚至幾千萬元美金，同時投入），因為它成熟，獲利模式已穩定，故誰擁有大量的資金，即可區隔競爭者並主宰市場。

這種現象在製造業亦是屢見不鮮，例如台灣最有名的晶片代工廠，也是因為產業成熟，它必須以極大的產能設備投資，賺取風險甚小的微薄利潤，但全世界任何一家資金不足的公司都無法進入與其競爭。

這種現象就是成熟市場的特徵。如以這種角度觀察，台灣的房地產市場已經逐漸進入成熟階段（除了政府法規水準的落後），對於這個市場，如果資金能力不足，是不容易獲利的。

富人投資愈賺愈多

我們可以看到許多資金充足的金控、壽險公司，甚至外資，挾其龐大的資金能力，以極高的價格，在最好的區位上攻城掠地，他們是將眼光看到十年、二十年甚至更長的時間。

他們當然知道在台灣的房地產市場不但不會泡沫。相反地，其價格趨勢還「必然」是愈來愈向上，因此，他們大膽的加碼投資，不但風險極低，還必然獲利，這就是它們的獲利模式。

這種獲利模式會影響到什麼人呢？傳統的建設公司或個人公司受到的衝擊就極大，他們通常都以極高的財務槓桿，希望在極短的時間裡能夠出售獲利。

這種獲利模式，在原料（土地）價格愈來愈高的市場中，就變得風險愈來愈大，因為他們必須同時面對市場（房屋銷售）風險與財務風險，只要市場銷售稍有不順，或是財務週轉未如預期順利，就會發生週轉不靈的倒閉。

更可怕的是，這些可能讓他們發生倒閉風險的二大罩門都掌握在其競爭者（金控公司）的手裡；一方面它們可以透過旗下銀行抽其銀根；另一方面它們還可以透過所資助的學者專家或媒體不斷放出市場泡沫化的訊息，在這種不公平競爭環境下的競爭，其風險之大，可見一斑。

就財務能力已大於個人投資者甚多的建設公司尚且如此，財務能力更差的個人投資者，自然風險更高。

世界上百分之六十以上的最富有者，都與投資房地產有關，但他們多數不是因投資房地產致富，而是富了以後才投資房地產，然後更富。

這些都在在說明了，小額投資人是不易在成熟市場中賺到大錢的。

因此，可以獲得二個結論：一是台灣的房地產市場，長期而言，不但沒有泡沫化問題，反而有必然看漲的趨勢；二是如果想在房地產市場獲利，就必須先讓自己在財務上穩健（立於不敗之地），否則容易未蒙其利，先受其害。

泡沫化三：個人財富的獲利模式

任何投資，買高賣低就會賠錢；賣高買低就會賺錢，這是每一個人都知道的道理，但用到自己身上時，為什麼卻往往都是追高殺低的結果呢？主要原因有三：一種是所投資的商品不具有長期性。

例如：有人投資未上市公司股票、有人投資茶葉、有人投資石頭，有人投資創投公司。

投資人也知道他們所投資的這些商品或公司通常都不具有長期性，所有投資可能在一夕間化為泡沫，血本無歸。因此，一有風吹草動，先跑為妙，即使賠本也要殺出。

台灣目前及在可看見的未來，已發生通貨膨脹的情況，是沒有爭議的。

當通貨膨脹發生時，那一種投資商品是最具有吸引力的呢？

答案是：只要是人力所無法增加其供給量，而又是人們所需要的東西，則不但具有保值性，更具有創價性。

在今年所看到的世界環境中，石油、黃金、各種礦產、甚至糧食、水產都成為人們投資的焦點，價格紛紛屢創新高，可是大部份類似的商品都因缺乏長期保存性，所以期貨的炒作遠熱於現貨，因為到了「現貨」就等於價值實現，必須獲利了結。

只有具有可以儲存特性的商品，才有長期保值及創價性，所以，稀有金屬（如黃金等）與土地是在通貨膨脹時期，同時具有期貨與現貨投資價值的商品，這也是這一波世界性通貨膨脹浪潮中，大家所追逐的焦點。全球性的通貨膨脹才剛開始，雖然會持續多久無法預測，但一、二年內不會結束，已為必然。

掌握趨勢才能賺錢

因此，如果還有人看著世界性房地產價格都在屢創新高時，還在認為房地產已有泡沫化的現象，基本上，是對趨勢的了解不充足。

所有類似觀點都以美國房市泡沫化為依據，要知道，真正投資賺的是趨勢錢，所有投資機構都將最大的心力花在確定「趨勢」的走向上，如果趨勢確定了，只有標的與地區的選擇，怎麼還可以引用不適投資地區的例子，干擾投資行為呢？

第二種原因是喜歡進進出出。

覺得自己存在的價值在於自己是「動物」，所以有「我動故我在」的習慣，沒有常常看看盤，進出一下，就覺得沒有存在的感覺，所謂滾石不生苔，短期進出即可獲利者，多為投機之財，風險自高，具有這些特性的人，因為進出是重點，賺賠其次。

因此，只要聽到有什麼市場動靜，即使賠錢也會殺出；為什麼景氣時期也有人賠錢，不景氣時期也有人賺錢？重點不在「景氣與否」而在「趨勢」是否掌握。世界上許多富有者，賺到最多錢的投資，往往是在人們認為最不景氣或最泡沫化的時期。

因此，掌握趨勢，而不是判斷泡沫化，才能賺到大錢。

選擇增值與安全產品

在「大國崛起」中，曾提到荷蘭人投資荷蘭東印度公司時，十年未分股利，但當開始分配股利後，是數以十、百倍的金錢獲利，不瞭解趨勢而盲目判斷泡沫化是不容易獲得大利的。

大家想想，以台灣目前的房地產環境而言，如果有二個人，一個人是手中已有房地產想迅速脫手賣掉的人，另一個是準備現在進場投資房地產的人，三年後回頭看，那一個人會賺到錢？現在急著脫手的人，不但價格不易賣高，也等於退出了市場；相對地，現在準備進場的人，不但價格可能滿意，而且產品及地點都可細心挑選。

大家千萬不要忘記，過去許多賺到房地產錢的人，大都是當年別人叫他趕快賣時，因賣不掉只好留下來的，但後來甚少有後悔的。（只有賣掉的人才在後悔）

但更重要的是，趨勢掌握到了，也不是就可以亂選產品與地區（如投資美國房市），關於如何選擇增值潛力高及安全性高產品的方法，在前幾期的文章中已有較多的說明，讀者可自行參考，就不贅述了。

第三種原因是了解自己的財務壓力。

有些投資者用高的財務槓桿投資，有些投資人是投資時預計沒有資金調度問題，可是一當其他投資發生變化，導致一時無法週轉，只好賠錢賣出。

在財務操作上有一個重要的鐵則是，不要用短期資金進行長期投資，因為風險極高，失敗率極大，往往未見其利，已先被斷頭。

上述的三種人，都是不適合投資房地產的人（事實上是什麼投資標的都不適合），這些人，往往將其賠錢的原因歸咎於市場價格的波動。

錯了，他們賠錢的真正原因是：亂動、躁動、與無能力動，這三種人最會被市場上所謂「名嘴」影響。結果，賠了錢就怪泡沫化。

其實，所有的商品市場其價格的漲跌本是常態，除了供需關係外，還有無數種原因會影響價格，怎麼可以將成敗焦點放在一時的價格波動上呢？

投資，尤其是房地產投資，賺的是趨勢財，不是投機財，必須看準趨勢，慎選商品，糧草充足，才可戰無不勝，攻無不克。

大家想想，許多外資在台灣投資賺了許多錢，他們會隨價格起舞嗎？價格低，反是投資點，價格高，正是獲利時，這才是投資！

只有外行人才花時間預測價格，真正的投資者永遠是在準備，準備知識（獲利模式）、準備子彈（錢）、準備進入（選擇進入點），進入後就靜待獲利，笑著看著一群本土人在爭執著泡沫化與否？和景氣燈是什麼顏色的問題。

投資與戰爭相似，都是要極為慎重的事，尤其是房地產投資，不但金額大，而且被影響的範圍甚廣，千萬不可等閒視之。

因為它具有極特別的性質；稀有、不可移動、不會消失、又是人類的必需品，所以沒有泡沫化的機會，即使遭到毀滅性的衝擊，如：戰爭、瘟疫、核彈爆炸、地震走山、都還會復原，而別的投資商品，只要受到上述事件十分之一的衝擊，就可能泡沫化了，這是商品特品，因此，對房地產投資，尤其是台灣的房地產，投資人要清楚的了解其本質，否則就是浪費了這種投資商品，還是去投資別的商品吧！

綜而言之，相對於其他商品，台灣房地產目前並沒有泡沫化的現象，反而還有保值與增值的潛力，只是隨著價格的攀高，對商品的選擇要謹慎。只要能夠真正瞭解房地產的投資特性，保證您能高枕無憂，祝大家投資順利！

（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

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