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[房價問題] 關鍵基本支撐因素有三要點

房東:市井小民
發表時間:2010-10-04


關鍵基本支撐因素有三要點

1.薪資所得水準

2.每月所得與房貸負債比

3.資金面

住宅房價是否會提高,就與同區域的商辦產品做比較,與租金報酬還原法做比較!國外有很多歷史經驗可證明! 修正至合理價位是時間的問題!

目前全台有房的有殼族,受薪階級占80%,有殼族有房貸負債占90%,近一年買賣破局率約2成創歷年新高 ,月薪vs房貸負債比也創歷年新高!而投資客比例正從2008年歷年新高開始往下!

1.房價的基本面在於市井小民的"薪資所得":這憂關到整個房價購買能力的問題,同時也是賣方轉手賣出的"流動性 "與"難易度 ",一般以人均家庭年薪的6∼8倍為合理水準(以30坪計),超過此部份,遲早必作修正!

國民人均薪資所得是房價的強撐面,有人說20年前到現在房價都漲好幾倍,那20年前的薪水現在相比呢?也是好幾倍!

舉例:92年SARS期間房價低到不合理 為1:5 ,後來房價上來,現在房價與所得比拉大,將來的走勢就看”籌碼面”與”資金面”

遠雄的趙董常說”台灣房價算全世界最低”,我們能理解你有股東與股價壓力和土融建融壓力,但別忽略”所得基本面”如果薪資所得有上漲30%,那說這句話才得體!

如果一直出現房價太高買不起的消息 ,可要注意了,不怕未來無殼族買不起,只怕有殼族的壓力風險,尤其是房價取得成本過高的屋主們!!手上有房子的人將來要轉手困難度和風險必上升!如果薪資再不漲,買方市場因籌不到自備款,買賣破局率還會再創歷史新高! 有殼族欲轉手難度將提高,萬一熱錢徹走,房價要下來會很快!


2.房價的籌碼面
a.所得vs房貸負債比: 一般以25∼35%為安全合理範圍,超過每月平均薪資水準的40%,房市風險升高,如果薪水再不漲,未來幾年恐有斷頭拍賣潮!

賣方的月薪資所得結構=生活費(物價)+每月還房貸本息
買方的月新資所得結構=生活費(物價)+存買房自備款存款
==>如果薪水不漲,物價再漲,屋主會有繳貸款壓力而被迫求售,買主更無力存自備款,更會造成屋主求售雪上加難!
因為為了養房繳貸款而犧牲其他消費,店面關門,公司不賺錢,未來的經濟必走下坡,失業率又創新高,未來房市將如何?

b.房市供需結構:會買此地段的需求順序:就業機會>做生意賺錢機會>生活機能>醫療設備>休閒品質

建傷買地蓋房必會炒作,炒作方式有:
--透過新聞電視名嘴出書以非廣告的”置入式行銷”做報導,勾結財經雜誌社針對愛做功課的族群也進行”置入式行銷”,很難得看到新聞雜誌居然有”報喜不報憂 ”與新聞雜誌本質的”報憂不報喜 ”矛盾!所以被做白老鼠,別怪這裡沒好心提醒!
--即使房子賣不出去,也拉高房價來炒營建股,房價每調高開價10%營建股會大漲20%,房價跌10%,營建股必妖斬,那這麼說,投資營建股要比買房子還好賺,而且還可躲掉”土地增值稅”與”財產交易所得稅 ”!


照供需原理:
房市目前供過於求=>現在炒作房價,未來必將看跌修正(買方選擇房子機會多,賣方很樂觀卻有賣屋風險)
房市目前供不應求=>現在房市低迷,未來必將看漲炒作(買方選擇房子機會少,賣方很悲觀卻是低風險)

請拿sars期間與現在來對照看看!

c.資金面(要特別小心!!!)
如果沒有以上的”籌碼面” 與”基本面”因素,純資金炒作,那資金進來很快,徹走也很快,資金萬一徹走,沒有所得面 做支撐,房價要下來就很快!請注意!!!
如果銀行又再緊縮貸款調升利息,房市風險汲汲可危!

3. 房價的缺陷
a.地上建物建坪具折舊性,會隨逐年老舊而吃掉地段增值!
如果是都更效應,那僅是土地價值大增而,何況老舊公寓土地持份大,幾乎無地上建物的價值!但都更仍有失敗停建的風險!

b.房價不如股票那樣透明
--新聞報紙與房仲網所公佈的成交行情,仍少不了為了配合投資客用更好的房價轉手撈一筆,有把價格灌水作高!很多散戶屋主都反應,房仲都緊抱投資客大腿,卻不積級幫散戶屋主賣屋 ,就算賣了,再怎麼努力也賣不到報紙所寫的行情價,時常出現”報紙新聞買氣熱,現實生活買氣冷 ”,不知民國幾年才能把房子換回現金?

--同一社區常有同一時間點成交不同的價格,像某某社區,今天有2戶成交,一戶買在8萬,另一戶買在12萬,那買在12萬千萬別與鄰居談論房價,否則會被封為,本社區最”貴”的貴族!日子肯定不好過的






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  • 1 樓住戶:顏佳蓉
    發表時間:2014-05-31

    仲介公司沒有好與不好啦~
    只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~
    每個區塊的行情~差異又很大~
    開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~
    賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~

    建議你撇開品牌迷思

    有品牌不代表有保障
    挑品牌不如先挑對的仲介才是真的
    千萬不要有品牌的迷思,畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    如果你是要買房子
    請仲介帶您去看
    那就得要多跑幾家房仲去瞭解
    您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想,您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務
    這樣才會是最完美的組合
    買房賣房都是人生一大事,太過草率很容易造成日後的不順利
    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌,
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了
    我覺得找房子先找對仲介比較重要XD
    房屋仲介很多都比較勢利眼
    我跟我男友都很討厭
    那種很商業化讓人有壓力的房仲店
    因為上網做了很多末
    找到板橋的廣利不動產
    因為他們的服務...真的沒話說
    難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹


    最值得稱讚的是服務
    我跟我男友覺得
    房屋的品質是必然
    但是服務態度真的很重要
    不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎?
    不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓

    廣利不動產讓人感覺很窩心親切
    而且讓我們備受尊寵
    都跟我們跟溝通決定
    服務我們一對新人



    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣





    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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