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[購屋]搞清楚什麼是「公設比」

房東:雙子座
發表時間:2009-09-30


購買預售屋、新成屋的糾紛中以「公設比」列為購屋時最常見的糾紛項目之一。所以購屋前,最好搞清楚公設比的觀念,以免吃虧上當。

公設高 購屋成本大增

一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊,「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等;而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。購屋時想要讓錢花得物超所值,精算公設比是一個好方法,以30坪的大樓為例,一般來說,公設比多在25%,但如果你買到公設比30%的房子,公設佔去的坪數高達9坪,以房價每坪30萬來看,多出來的這5%公設比,就要花去45萬元!而這還只是一開始的購屋成本,購屋後每月公設的維護費用,又是另一筆花費。

在講究養生和休閒的時代,許多產品強調附設游泳池、健身房,甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施,多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人,購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前,應先衡量自己的需求,也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位,如果管理不佳,或根本沒人管理,設施使用率低、耗損率高,那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。

公設比灰色地帶糾紛多

長久以來民眾對公共設施總有一些迷失,誤以為「我家的公設比高是正常的,因為我們大樓有很大的中庭花園啊!」,其實中庭花園大多為法定空地而非公設;另外「我家的公設30﹪,但公設到底有哪些?」也是多數民眾心中的疑惑。還有一種購屋族是買了預售屋,卻在交屋時才發現,房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異,再仔細看看簽訂的契約書內容,赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。所謂公共設施面積,就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定,有全體區分所有權人共有(即大公,如管理室)和部分區分所有權人共有(即小公,如樓梯間)之分;但是分擔的比例到底多少才合理,目前還沒有法令強制規定,民眾購買的房屋,使用面積與公共設施比是否適當合理,最重要的是按「使用者負擔原則」。

常見的公設產權問題包括以下幾點:
• 一、將中庭花園誤以為公設面積

中庭花園大部分為法定空地,不列入公設面積,列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋,如一樓或地下室羽毛球場。

• 二、小公面積登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比

公共設施面積包含大公及小公之面積,有部分個案將小公面積登記在主建物面積中,若只看謄本無法明確得知,必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同,藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

• 三、地下室公設面積全體住戶平均分攤

此類型大樓之地下室大部分有設置停車位,地下室公設面積全體住戶平均分攤,大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位,必須定期抽籤分配承租,管委會可收停車位租金,住戶因此可繳納較少管理費;但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。

此外,此類型大樓公設比較高,地下室每坪單價通常較主建物低,相對比較,大樓每坪單價也會受影響。

• 四、大樓地下室停車位面積縮水,將部分車道面積分攤給全體住戶

出售停車位時通常以「個」來計算價格,較不會注意停車位坪數大小,按車位長寬及車道分配計算,一般平面車位含車道等公設面積,約佔7坪,機械式則為3.5~5坪。建議可調閱地政機關之謄本,若車位面積少於這個經驗值,有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶,最好再向建商詢問清楚。

預防花大錢買到虛坪

建議購屋時,一定要更冷靜,多比較各項優惠措施、方案,衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後,緊接著精算公設比。

某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都畫入銷售面積,算下來雖然每坪單價變便宜,但實際上卻是買貴了!因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價,才是聰明的購屋方式。

一般公共設施合理負擔比

 樓 層 別         公設面積佔權狀總面積比

 五樓以下         0%--5%

 五至七樓         5%--12%

 八至十二樓         12%--20%

 十二樓以上         20%--28%

 有開放空間連棟式集合住宅  約30%

資料來源:591租屋網


文章出處 : 實踐家與夢想家




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  • 1 樓住戶:黃玉萍
    發表時間:2014-05-31

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    2 樓住戶:realestate
    發表時間:2014-09-25

    過去房子有零公設比,很多都是三十年左右,四層或五層公寓,無電梯的建物。即使有公設也很少,一般四十坪可能只有五、六坪。現在的社區大廈,新的容積率,可能登記公設比從七%~三十%不等。可來電砌磋。0930965068 real~



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