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教你搞懂 出租報酬率

房東:陳經理
發表時間:2014-10-16


精打細算 晉身房東一族

定存利率持續在低檔徘徊,又不想進股市冒風險,有許多穩健型的投資者選擇購置房產當起包租公、包租婆,但首先要去了解的是,租金報酬率如何計算?廣告單宣稱動輒8%、10%的高投報率,有可能嗎?文/陳英寰


想當房東一定要精打細算,才能獲得最好的出租報酬率。


投資房地產前,首要觀念就是風險。舉凡投資一定有風險,房地產也不會例外,只是近年房價不斷攀升,過去幾年投資房地產的民眾絕大多數都獲利,導致一般人對投資房地產過度樂觀、風險觀念淡薄。

由於房地產具有金額大且難以變現的特性,因此在進場投資前,一定要先想好萬一投資失利時如何全身而退,而且做為緩衝的「預備金」一定不能少,千萬不要算得剛剛好,否則一旦景氣停滯套牢時,將面臨無以為繼的窘境。




出租牽涉變因複雜


其中,購屋出租一直是 房地產投資的進階課程,但多數菜籃族投資客往往卻先一頭栽進出租市場裡。為什麼出租比單純轉售難?因為無論預售屋或新成屋,轉售的過程出租全部都會經歷, 但出租卻又比轉售多了一道跟房客打交道的程序,還要負擔房屋折舊維護、出租期間房市景氣下滑(導致房屋價值減損)、租金下滑、空置期或遇到壞房客等因素, 牽涉層面較為複雜。

話雖如此,購屋出租仍是中長期持有者相當喜好的不動產投資管道,主因在於保本及穩定收益,但隨著房價走勢攀高,逐漸侵蝕最核心且關鍵的租金報酬率,因此若現在想要購屋出租必定要先搞懂它。


遇到不熟悉的區段,可事前徵詢當地房仲人員意見。




搞懂租金投報率


台灣房屋永和信義特許 加盟店店長陳治翰表示,業界多以「年」為時間計算單位,例如3%意指每年有3%的租金報酬率,可是要注意的是,這個數值不可能是固定的,因為購屋出租有太 多變數,光是空置期長短就足以影響整年的投報數據,更遑論修繕等其他變因,而業界一般都拿最理想的狀態下去算,才能凸顯欲售物件的條件。

陳治翰說 明,租金報酬率最簡單的概念就是「年收租金扣除變動費用除以持有成本」,如果某甲以1千萬元購入一間30坪房屋,之後申請室內裝修並審查許可,將其隔成5 間套房出租,每間每月收取8千元租金且全年滿租,所以全間每月可收取4萬元,那麼租金報酬率「4x12/1000=0.048」即為4.8%,不過這是以 純就房屋買價的情況來計算,若假設裝修花了100萬元,總持有成本即上升到1100萬元,報酬率將略幅下修至4.36% (4x12/1100=0.0436),不過上述並未將變動費用納入計算。




還息不還本並非常態


然而,能一次付清的置 產者畢竟占少數,多數還是遵循3成自備、7成貸款來購置,而市面上部分新案(尤其是收益型個案),所標榜的投報率往往高的嚇人,究竟是怎麼一回事?其實業 者是採用「還息不還本」的方式進行計算,以前述所提例子,1千萬元的房子拿3百萬元的自備款,1百萬元的裝修費,剩下7百萬元使用貸款,寬限期一年,利率 以2.2%計算,需支出15萬4千元利息(700x2.2%=15.4),因此第一年淨現金收益為32.6萬元(48-15.4=32.6),那麼租金報 酬率約8.2%(32.6/400=0.0815),是不是很迷人的數字?

但第二年開始攤還本金時,租金報酬率就會陡降,隨著每年繳付房貸,當年 租金報酬率都會隨之變動。以700萬元貸款、年限20年、利率2.2%計算(此採固定數值,實際上會變動),每月本利攤還36079元,一年繳納共 432948元,回推租金報酬率約只有剩1.25%左右(48-43/400=0.0125),這個是較為接近實際的計算方式。


凡投資皆有風險,進場前應詳細評估自身還款能力。




可變因子應納入持有成本


此外,陳治翰也提醒想 要晉身包租公、包租婆的置產者,房屋耗損支出可用「年租金x3%」的方式來約略概抓,若是出租套房還要另抓電費、水費、第四台甚至網路等額外費用,不過目 前常見做法是房東依照電表每度向房客收取4.5~5.5元不等的電費,一次通包上述費用,再來就是每年的地價稅、房屋稅以及資本利得,都該納入變動成本來 看待,所以影響租金報酬率的可變因子其實是相當多的。

只要以投資客或包租公、包租婆為定位的產品,賣方都會以漂亮的投報率或租金報酬率來吸引投資 客的目光,站在銷售的立場這也無可厚非,但消費者一定要緊記「投資必有風險」這句老生常談,不熟悉的區位不要投資,超過還款能力的產品不要投資,太複雜的 投資組合不要投資,投資仍以簡單為上策,才能在瞬息萬變的房市景氣裡持盈保泰。


每年繳交的稅金也是變動成本中的一環。




【出租報酬率簡易計算方式】(年收租金-變動成本)/持有成本


年收租金:房屋月租金x12

持有成本:意指購置房屋的固定成本,包括自備款、裝潢費用

變動成本:貸款本利攤還費用、水電費、修繕費用、稅金等





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  • 1 樓住戶:陳姿仲
    發表時間:2015-09-30

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
    比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務
    很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
    利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務


    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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