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慎入!

房東:馮馮
發表時間:2015-02-28




景氣一片低迷,房仲業展店快速,仲介騎機車到處跑,房價屢創新高,這不是很奇怪的現象嗎?


網路上有人問,為什麼買屋要付2%仲介費,馬上就有人(仲介)出來消毒,問對方:你去餐廳吃飯,付10%服務費不是更貴?為何還是乖乖照付,何必計較「少少」的2%,其實是2+4=6%。


不要被簡易的數據矇騙,吃一頓飯,服務費不過20到50元,一天所賺,馬上可以支付,不構成負擔,但是500萬房價的仲介費可是20萬,這可能是我們辛苦工作一年存下的錢,能不計較嗎?


以買硬碟為例,我們可以從台灣頭比價到台灣尾,而且不喜歡這產品,馬上有同規格替代品可買。但房地產與其他行業不同,產品有獨佔性,同一區位、同一層、同一座向只有一間房子,具有獨一無二的特質,想買,只能好好談,不然就是別買,找下一間買,但是房子的區位、樓層、座向肯定不一樣。


必須言明,我討厭的是仲介業的不良作為對整個大環境的影響,而非仲介個人,畢竟頂著熾熱太陽,每天騎著摩托車跑來跑去,在買賣雙方之間忍受責難、質疑、打槍,說謊、演戲如家常便飯,這工作並不好做。


以下列出討厭房仲業的幾個理由:


 


一、收買立委立法圖利房仲業 


買屋是件好事,但上班族的他發現自己付的費用包含房價+規費+代書費+稅款還要加上2%仲介費,深深吐了一口氣,一想到屋主的4%實際上也算自己所出,他忍不住撥了通電話問仲介:「真的要收足6%嗎?」老練的仲介回答他:「這是政府規定的喔!我們一切按法律走(暗示不能毀約)。」於是他乖乖打消了念頭,照付2%仲介費。 


仲介絕對不會告訴消費者,「法律只有規定買賣雙方加總的仲介費不能超過6%,而不是一定要收足6%!按法律收足6%是騙人的鬼話!」只要雙方、仲介同意,仲介費也可以用喊的,但是心機重的仲介業才不會照辦,搬出法律,唬弄不懂的消費者才是賺錢王道。 


古早時代,沒有仲介業,只有「牽猴」,居中協調買賣雙方,費用大多為「買1賣2」、「買1賣2」,更高價豪宅的仲介費另外用喊的。民主化的年代,利益團體遊說立委,讓立委修訂法律,明文規定仲介費,這原本是件好事,但是牽扯到龐大的利益,連立委也淪陷,就這麼直接改為「買賣加總不超過6%」,以前是2-3%,現在一躍變成了5-6%,明眼人一看就知道,這些全都是利益團體運作的結果。 


以前房子的價值便宜,200萬房價的「牽猴費」約4萬,現在通貨膨脹後,房價是1000萬,仲介費約60萬,發現了嗎?除了房價變貴、仲介抽成也調高,消費者成了冤大頭。4萬和60萬相比,何止十倍?


 


二、房仲業一定會想盡辦法收足6% 


有了法律當靠山,這些仲介業開始有恃無恐起來,甚至自訂遊戲規則,總價低的套房若成交,仲介費不足十萬,以十萬元計,看到沒有,有夠離譜。 


甚至,在仲介業的眼中,收足6%視為理所當然,為了收足6%,無不逼使店長、仲介使出十八般武藝,讓買賣雙方墮入陷阱中,直到簽約當天才發現仲介的詭計。 


(簡略舉例說明,這種例子在網路討論區很多!隨便找都有。) 


阿土伯有一間房子要賣,開價680萬,委託書底價是520萬,貌似忠厚的仲介天天回報帶看,但是都開出芭樂價,仲介要求要調低底價,阿土伯很不高興,但是也覺得仲介很辛苦,經不起仲介苦苦哀求,一時心軟,就答應把底價改成500萬,但是他跟仲介講,我好好的房子給你們賣這麼低的價錢,我不付4%仲介費,仲介連聲說好,仲介費的部分,我們自己想辦法。幾天電話鏖戰後,通知阿土伯來簽約,阿土伯依約前往店面,卻發現簽約金額寫的是520萬,仲介是把500萬賣成520萬沒錯,但是多的20萬正是4%買方仲介費,一毛錢也不會給阿土伯,阿土伯恨得牙癢癢,明明房子就可以賣520萬,為何自己要改成500萬,恨啊! 


首購族孫小美總覺得一直租屋不是辦法,終於攢了一些錢,準備買間小房子過著單身貴族,以後結婚買大房子,還可以繼續收租金。她找上號稱安心的房仲品牌,也看上一間條件不錯的房子,開價500萬,仲介告訴她屋主底價是400萬,小美立刻跟仲介表示,她能接受400萬的價錢,但是她覺得仲介根本沒服務到,所以不想付2%仲介費,結果經過一番運作(仲介去跟屋主演戲),小美收到通知,仲介告訴她經過數天跟屋主的奮鬥、糾纏,終於敲定價錢,恭喜小美買到。小美到店頭,發現合約上寫著398萬,便宜了2萬沒錯,但仔細一看,屋主賣的價格是390萬,這是仲介厲害的地方,向屋主砍價,然後2%服務費照收,小美質疑仲介的手法,店長只丟下一句:我們很少會收不足6%,如果你不買就是你違約,要賠錢。 


以上兩個例子,阿土伯、小美都有共通點,就是在簽約當天才發現簽約金額跟事先講的不一樣,是包含仲介費的。他們兩人都以為自己省了仲介費,而沾沾自喜,沒想到仲介技高一籌,向買方抬價,向賣方砍價,這種技巧在仲介業已是常態,為了確保收入,不惜各種手段,他們絕對會收足6%。


 


三、房仲業不事生產,對社會少貢獻 


個人認為,每個行業均有串連關係,在百貨買一件台灣製造的polo衫,間接受惠的有工廠、公司、百貨,下面又可簡單區分: 


工廠:作業員、業務、警衛等


公司:採購、會計、服裝設計師、貨運等


百貨:櫃姐、企畫、樓管、電梯小姐、警衛等 


雖然只買了一件MIT的衣服,卻間接影響了上游廠商,從而讓每位從業人員有了收入,能繼續製造商品。如果買越多台灣製造的商品,間接能夠幫助國內的經濟,因為這些錢是流動的,流向員工,員工可以養家活口,可以用在食衣住行的支出。


但房仲業咧? 


新房子是建商蓋的,嚴格來說,是營造廠蓋的,跟房仲無關。


中古屋是前屋主買的,也跟房仲無關。 


唯一跟房仲有關的,就是屋主把房子拿出來交與房仲賣,在此之前,房仲必須花大筆的廣告費(6%裡面好幾%都是用在這裡),建立屋主的信心,讓屋主放心,接著房仲必須替房子打廣告,並且教育訓練新人來賣房子,最終,把房子賣出,賺到服務費。 


這些環節過程中,誰能賺到錢?仲介賺到錢,那是他應得的,行政人員賺到錢,我還覺得傳統產業的行政人員更多咧! 


簡單而言,房仲業不事生產,對社會其他行業沒有明顯的助益。


 


四、利用「免洗業務」,壟斷市場物件干擾他人買賣、破壞屋主自售 


有心觀察者會發現,永遠不缺人的就是保險、房仲,因為他們需要大量的免洗業務,保險需要免洗業務的人脈,等到吸完他們的人脈後,就可以丟棄不管啦! 


而房仲業也需要眾多免洗業務,由於有意願者太多,常常需要辦理大規模徵才,略加篩選,製造難以進入的假象。(其實要當高專,機會多的是) 


有志者看上的是「大中華經理人」以為這名字很炫,以後真的有機會可以到中國發展,實際上,經理人的牌照要去考國考,只能繳3600先當營業員,至於大中華,少幻想了,乖乖留台灣工作比較實在;另一個誘人的口號「挑戰年薪百萬、保證半年月薪四萬」,在房仲業,撐得夠久,一定賺得到錢,但是家庭、健康、人際通通會賠光光,而菜鳥要是沒達到業績,不用想四萬了,會先被踢走,然後賠教育訓練費用。 


為何仲介業需要大量的免洗業務?因為他們需要壟斷市場物件,菜鳥第一個工作就是畫商圈圖,並且熟記範圍內的各行各業,接下來隨時掌握成交行情,最後就是利用人海戰術出擊。 


你自售房子嗎?即使單子上面寫自售,還是會有一堆房仲打來亂,第二天氣得在上面寫「仲介勿擾」,結果還是一堆房仲打來亂,是的,房仲業的定律就是:仲介勿擾我就是要擾,擾到最後就是我的。 


或者當假買方放屋主鴿子,多弄幾次,讓屋主跑來跑去身心俱疲。甚至當假買方,約屋主出來看屋,最後才表明身份,讓屋主白跑一場。這一切的一切,都是房仲擅長、傳承的技巧,你沒遇到,不會知道。


房仲業需要大量人力,將市場上所有物件一網打盡,公所公佈欄、網路、電線桿無一不是仲介滲透的目標,派出越多的人搜尋,就能在第一時間開發,即使屋主不願意被開發,一定吵屋主吵到他同意為止,這就是房仲業令人詬病的地方。 


以上市OO房仲為例,在台中市就有25間以上分店,每間分店10位仲介,光他們公司在台中市就有200位以上仲介,唯有市場的餅夠大,才能養活這些人,更別說其他品牌了,全部加起來,起碼有2000位仲介搶食這塊大餅,代表普通的消費者,找屋主自售幾乎搶不過這2000人,直接壟斷房地產市場,造成消費者要買房子,一定要透過仲介。


 


五、仲介業號稱交易安全零風險,卻需另付費 


有些人沒買過房子,很擔心受騙上當,怕錢給了,而房子卻沒買到,擔心害怕之餘,「感覺」找品牌仲介,似乎比較安全,當然這都是大量廣告砸出來的效果。 


所以,仲介常常掛在嘴邊的一句話就是:「放心,我們會保障交易安全,信託帳戶零風險。」但是仲介不會主動告訴你,這是要付錢的,費用在房價的萬分之6到8。 


1消費者高興買到房子時,卻發現信託帳戶是要收費的,不免覺得疑惑,找仲介,就是要交易安全,現在保障交易安全的費用竟然是自己額外出,那仲介除了議價外,還有什麼功能?(有一個品牌提出免付信託帳戶費,但是要收足%數。) 


2仲介業只關心仲介費落袋沒,萬一交易途中發生任何狀況(例如漏水、壁癌、貸款、產權、凶宅),仲介業大多數都是拍拍屁股,不甘自己的事,除非上法院。而且他們也不怕走法律程序,因為公司的法務就是專門處理這類事,一般老百姓哪懂得相關法律,還不是被牽著走。 


3其實交易不成立,一定要退仲介費,但實例中,交易失敗,一方毀約,有些不肖仲介業會沒收毀約一方的仲介費,並向沒違約的另一方要求仲介費,沒什麼,能騙一個就多騙一個,他們會編出漫天大謊,找出各種理由,就是希望到手的肥羊不要跑掉。 


4成交後,馬上收錢,即使事先言明,他們還是會鑽漏洞,想盡辦法動支信託帳戶的錢來保護仲介費落袋為安。





所以,你還相信交易零風險嗎?房仲業每個店頭一個月交易數十件,面對糾紛,早就發展出一套對應之策,先是用話術矇騙,騙不過再用法律條文唬弄消費者,最後攤牌,若不滿意就來告我啊!通常消費者除了認賠之外,只能走法院討回公道。有人問,那調解委員會呢?通常房仲業自認站不住腳的,通常還沒上法院前就會要求和解,上法院,房仲業才沒在怕的。




六、無品無德,破壞市容 


守法是最低的道德標準,這點房仲界卻做不到,為了達到最大的廣告效果,無品無德,破壞市容,只為了達到最大的宣傳效益。 


看過被貼滿廣告單的電線桿、路燈桿嗎?看過十字路口被磚頭壓著的御飯糰廣告嗎?看過廢棄車輛停在千萬豪宅面前,車上、車裡貼滿多戶可選的廣告嗎?信箱曾被塞滿房仲傳單嗎?這些都是房仲(或委託派報)的傑作。 


房仲口口聲聲說:「誠信、專業、信賴、滿意」,但連最基本的守法都做不到,你覺得他們真的會為了顧客權益而奮鬥嗎?他們連一般市民的權益都不管了,哪會管顧客權益。 


其實地方政府也有責任,現成的法規拿來用,只要執法徹底,絕對會讓房仲乖乖聽話,例如: 


《廢棄物清理法》


第二十七條


第二款「汙染地面、池溏、水溝、牆壁、樑柱、電桿、樹木、道路、橋樑或其他土地定著物。」


第十款「張貼或噴漆廣告污染定著物。」


以上行為,處新臺幣1200元以上6000元以下罰鍰。經限期改善,屆期仍未完成改善者,按日連續處罰:


 《不動產經紀業管理條例》


第二十一條


「經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。」


違反者,處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

看到沒有?法律早就規定一清二楚了!就是因為執法不嚴,所以才讓房仲有恃無恐,今天如果執法嚴格,哪容房仲囂張?只要他貼100根電線桿,馬上罰他60萬,看他敢不敢再犯? 


房仲通常會面露痛苦,故作可憐說:「不這樣做,房子很難達到廣告效果。」才怪,真要廣告,有很多合法的管道,只是房仲為了自身利益,不想守法而已,所以他們選擇成本低的方式,破壞眾人利益,滿足自己私欲。 


合法:店面布告欄、店面跑馬燈、公所布告欄、官方網站、商業網站(591、易租網、kiki)、電視廣告、報紙廣告、夾報、三明治人 


非法:電線桿、塞信箱、夾車子雨刷、報廢車輛安裝廣告佔據停車格、路口地面御飯團、紅綠燈發傳單 


環保局罰得很辛苦,但他們也有下班時間,所以一到星期五傍晚,房仲就像小蜜蜂般出動,開始布下天羅地網的小廣告,這就是房仲為人詬病的地方,明知違法,還專找漏洞。 


環保局除了拍照取締之外,還會將廣告上的電話停話,但是,房仲還會有絕招——王八機,違法使用王八機只有兩種職業,一是詐騙集團,二是房屋仲介,這樣你就知道他們的屬性了吼!


七、利用資訊不對等牟利


消費者一生才買一、兩間房子,房仲業每月至少賣一、兩間房子,所以房仲永遠知道附近真正的成交價格,但是房仲絕對不會全盤告知,只會挑對自己有利的講,一定不告訴買賣雙方合理價格在哪?這就是利用資訊不對等牟利。 


舉個例:烏咪剛工作三年,存了一點錢想買房子,他透過房仲找到一間房子,看了很滿意,他就問房仲屋主開多少,房仲說:「屋主開一坪18」,烏咪嫌貴,房仲說:「行情價大概17,上禮拜隔壁大樓成交19,所以這邊17差不多啦!」烏咪似懂非懂的點點頭,開心地簽下斡旋書。 


房仲不會告訴烏咪的是:


1.上禮拜隔壁大樓的成交價可能是「他聽學長、管理員講的」,他只是引述別人的話,所以價格有錯,不干他的事。


2.即使隔壁大樓一坪19萬為真,但那是全新完工大樓,高樓層、無抗性、又滿屋裝潢,含雙車位,這些房仲全都閉口不談,只講19,你問他細節,他只會說不清楚,要查,你過一天問他,他告訴你,牽涉隱私查不到。


3.烏咪看的這一棟是十五年中古大樓,低樓層、沒裝潢、沒車位,所以隔壁賣19,這棟真的有17的價值嗎?


房仲利用資訊不對等牟利的第二個例子,各家網站都能查詢附近成交行情,但這是經過房仲挑選,才刊登上去,同一棟大樓,房仲絕對會挑最貴的成交價刊登,同一地區,房仲也會刊登最貴的那一棟,所以消費者做功課,熟記數字,以為自己相當瞭解附近成交價,卻落入房仲精心布置的陷阱,房仲會慢慢拉高單坪售價,再用比較法,讓消費者自己以為買到便宜,還會增值的房子。 


如何破解資訊不對等?即使內政部地政司已經有房地產交易價格可查詢,但是資訊是三個月前,而且也沒有採取強制登錄,而是任意而為,想登就登,變成房仲挑房價高的登錄,跟他們自家網站還不是一個樣。 


有志之士看到這種情況,為避免不動產價格遭不肖人士炒作、哄抬,提出「不動產交易資訊透明化」的法案,適用對象包括房仲業者、地政士及一般民眾等,以建立不動產交易價格強制登錄機制,保障民眾交易權益。 


但你也知道我們立法院很會作秀,不會立法的陋習,這法案要過,不知道何年何月?這段過渡期,房仲依然可以大炒特炒,快意自在。 


內政部地政司房地產交易價格查詢


http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830


 


八、影響媒體,製造假新聞,永遠做多,不會做空


有沒有看過類似新聞,一條新的捷運線快通車,電視新聞會去採訪仲介,然後打出大大標題:「明年OO線通車,房價齊漲三成」、「OO快速道路開通,預計還有三成補漲行情」 


這些新聞都是垃圾,它的目的只在洗腦大眾,房價又要漲了,趕快存錢來買!刻意製造一堆假新聞,呼攏民眾,讓民眾接受房價越來越高的事實。 


房子是拿來住的,不是拿來炒的,炒房的人不會有好下場。統一集團前總裁高清愿曾表示:「企業要有社會責任,製造好商品,創造好價值,就會有好商譽」 


現在的新聞變成,財團天價買地上新聞版面,開工典禮開記者會、喝香檳飲美酒,大肆慶祝行情再創新高,媒體配合演出,製造出美好前景的藍圖,這是什麼社會?他們的賺錢途徑是把房價炒高,讓老百姓把錢掏出來,承擔二十年的房貸,然後他們再繼續買地,複製同樣的模式。 


只要政府傳出風聲要打壓房價,建商馬上出來講話 


央行總裁彭淮南說:「士林官邸」炒作,每坪300萬,離譜!


鄉林賴正謚說:你不懂


 


傳出政府要開始打壓房價


遠雄趙藤雄說:台灣跟其他國家相比,房價很便宜


 


媒體報導:台灣購屋痛苦指數(房價所得比)最高


遠雄趙藤雄說:那是因為薪水沒漲


 


媒體已經失去中立立場,選擇向利益靠攏,財團和房仲都會利用媒體,來替自己發聲,小則哄抬行情,大則影響政府決策,民眾只能自求多福。 


附註:台北市的「購屋痛苦指數」為35。它代表的意義是,一般收入的雙薪夫妻得不吃不喝35年,才能買到一間35坪的房子! 


整篇結論: 


仲介對以下行業有具體貢獻: 


1.機車


2.汽油


3.傳單印刷


4.帆布廣告


5.室內裝潢


6.媒體


7.廣告公司 



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  • 1 樓住戶:仲介
    發表時間:2015-03-01

    以前的四萬塊很多 現在四萬塊能幹嘛?

    當年用內褲圍地 土地就是自己的怎麼不提出來說說看

    2 樓住戶:橘子
    發表時間:2015-09-30

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