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養房達人把店面當肉雞養

房東:投資達人
發表時間:2015-10-20


奢侈稅在6月1日正式上路,未來只要持有房子不滿2年內要轉售,就要依照交易實價被課10%或15%的稅,這個政策的源起主要是政府要遏阻房地產短期炒作歪風,政策在草擬階段時就已經打趴了房市,讓今年3月與4月的交易量陷入急凍。

但是奢侈稅是否能引導房價大幅回跌?從上路半個多月以來的觀察,大致有2項變化:第1、房價不但沒跌,反而開價更高了,因為不願在之前降價脫售的賣方,大都是資金較無壓力,現在更不可能賤售,因此賣方將課稅的成本轉嫁給買方,開價往上開高10%∼15%,導致議價期拉長,成交速度變慢;第2、由售轉租的比例增加,不少屋主已有長期抗戰的打算,因此由賣轉租,使租屋市場供給大增,房東只得降價求租,租金報酬率跟著下滑。

面對後奢侈稅時代,靠置產來收取固定收益的長期投資者,該如何調整策略呢?來看看養房達人曾鑑垣的做法。

曾鑑垣退伍後就進入信義房屋當房仲業務,在高雄房地產業已打滾超過20年,目前也在長榮大學開課,對一般大眾講授地產管理、不動產仲介業務管理等專業課程。他認為養房的成功關鍵在於先判斷房子資產是否真的具有「價值」,接下來再根據不同的產品類型:套房、店面或是小型商辦(編按:30坪以下的辦公室)來運用不同的操作方法。奢侈稅實施前,住宅型產品漲幅巨大,店面與商辦則落後,加上陸客自由行效應,因此,現階段以店面、小型商辦最適合養房投資。

曾鑑垣把養房比喻成養雞,雞可分成生蛋雞與肉雞,房子也一樣。要看養房的目的,是要把房子價值養大、賺價差,此法常適用於店面;若是養房賺租金收益,追求租金報酬率穩定而不中斷,則以小型商用不動產或套房為宜。此外,他不推薦傳統的2房或3房的住家型產品,因為住家型產品的管理成本最高,租金穩定度又不比小型商辦好。



養店面》謹記「5要5不」,拉高獲利

很多人認為店面是金雞母,應該長抱不放,但是曾鑑垣認為店面盛衰跟商圈有很大的關係,不一定適合長抱,而是應該逐商圈來選標的。除非像是封閉型商圈,例如社區型商圈或夜市商圈,有基本的居住人口與消費族群可以撐起一定的買氣,否則最好在商圈人氣移轉前,趁機賣出店面,獲利了結。

以下綜合曾鑑垣操作店面投資超過15年的經驗,歸納出以下的選店面「5要5不」心法:

1要--首選面小巷子邊間:黃金店面不見得是最好的投資標的,因為成本相對高,租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上,分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面,價格便宜很多,但是租相也不差,兩相權衡下,報酬率會比較突出。

1不--大馬路正三角窗投報低:因價格最貴,因此投報率低,且增值空間受限。

2要--挑高1樓店面最優:選店面要計較的是「使用坪數」,而非權狀坪數,因此使用坪數愈多愈好,最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面,可以多創造出約2/3的使用空間,放大使用效益。

2不--別碰透天厝店面,2、3樓恐閒置:中南部有許多透天型店面,只有1樓能做店面使用,2、3樓轉租不易,因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上;小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。



3要--店面寬、深度比至少1:1.5,有騎樓更好:店面寬度至少要3米以上,深度最好4.5米以上。面寬太窄,店面小,很容易被開車族與機車族忽略,只能做過路客生意。即使只做過路客生意,也要有騎樓才行得通,曾鑑垣提醒,有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間,而不會有必須進到店面才能知道在賣什麼的購物壓力。另外要注意,騎樓必須能跟左右店家互通串聯,保持動線流暢,要避免有些店家堆積雜物,影響過路客的動線。

3不--狹長型店面,影響空間舒適感:如果是一樣的使用面積,就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面,這種店面的業態也很有限,如果租給餐飲業,也不易創造出空間舒適感,影響來客意願。

4要--店面前路寬10∼15米最佳:馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮?那可不一定,若馬路太大,過客都是開車通過,不易停留。因此,馬路寬10∼15米最佳,如果臨人行道,或有機車或是汽車的停車格更佳。

4不--馬路有安全島、單行道不考慮:如果符合10∼15米的路寬,但馬路中間有分隔島或安全島也不要考慮,這是方便對面車道的開車族或機車族可穿越馬路到對面消費,而不需大費周章找地方迴轉。另外,單行道的店面因為效益受限,也不必考慮。

5要--在高雄,每坪單價30萬以下、總價不超過2,000萬的店面最值得考慮:即使口袋深度夠,想投資店面,也不是愈大愈好,而是要站在「收益」為出發點,選擇能創造最大效益的店面。以高雄為例,曾鑑垣建議選擇中古店面,每坪單價約20幾萬元最佳,建坪約60∼100坪最理想。

5不--在高雄,總價超過3,000萬不考慮:若想提高店面租金報酬率,就應該選擇中古店面。比起大台北,高雄房價偏低,3,000萬元以上的店面除非是新成屋,或是至少有上百坪以上的中古店面。前者總價太高,租金報酬率過低;後者坪數太大,出租業態受限,不好出租。



如果符合上述的條件,再來該如何進一步評估值不值得投資?以下評估養店面的3重點:

重點1》優先考慮業態,服務型優於商品型:店面可分成2大業態,一種是服務型店家,例如電信業、超商、髮廊、SPA業者等;另一種是商品型業態,例如早餐店、餐飲業。服務型店家優於商品型,原因是服務型店家環境整潔,這對房屋環境就是一大加分,商品型業態則較難維持環境整潔,且因為競爭者多,流動率高。

重點2》租金求穩不求高:想收租,寧願租金低一點但收租穩定,也不要高租金,若一年裡面有好幾個月都在招商,可能開了又倒,倒了又開,租客來來去去,對房價更不利。

重點3》避免租給特種行業:若同一間店面,八大行業願意以每月15萬元的代價租下,但某超商則是每月租金10萬元,租金相差5萬元,該選哪一個?

曾鑑垣會選「超商」。因為有不少行業都不願與八大行業為鄰,即使高價出租了,但是兩側的店面有可能租約到期就搬遷,又招不到新租客,導致空置率提升,即使八大行業的生意興隆,萬一未來想要轉賣,買方也會因為周遭店面空置率高為由來殺價,有可能贏了租金、賠上差價。

養商辦》小坪數需求不減,逆勢突圍機率高

台灣仍以中小型企業為主,小坪數商辦的需求不差,以高雄市來說,即使產業外移嚴重,但小坪數商辦反而是高雄市商用不動產較能逆勢突圍的產品。曾鑑垣以自己投資的小型商辦為例,10年前1坪購買價4萬元,租金報酬率約有7.6%,現在已上漲到約8萬元。

想要投資小型商辦,可以依循以下3個選擇要點:

要點1》選擇社區型商圈:社區型商圈的辦公大樓本來就少,因為供給量有限,因此容易供不應求,收益也比較高。都會型商圈的辦公大樓較多,競爭者眾,報酬率較難拉高。

要點2》選擇商圈內的指標性建築:指標建築物的指名度較高,出租率也較好。以高雄市來說,位在農16重劃區的環球企業大樓就十分搶手。

要點3》面大型空地或林蔭大道為佳:如果窗外有大片空地或是綠蔭,可以提高租相。





養套房》採「認養大樓」法,集中管理降低成本

如果認為小型商辦的產品難度較高,還可以選擇套房,作為當包租公養房的入門產品。小套房因為坪數小,總價偏低,租金報酬率相對較高,該如何選擇?可以參考以下6原則:

原則1》選擇交通便利的商圈:對租屋族來說,交通便捷很重要,即使環境優美,但是地處偏僻,仍是招租不易。因此,首選位於大眾運輸工具方便可及的地區。

原則2》位在大馬路上:「安全性」也是重要考量,千萬不要選擇投資位在巷子內的套房產品,而是選擇位在主要幹道或是大馬路旁的建築。

原則3》要有24小時警衛管理:有24小時的管理對安全性也是一種加分,雖然管理費成本墊高,但換個角度想,這也能過濾出入分子,提高安全性,降低管理成本。

原則4》戶數不要超過100戶:戶數太多,出入分子太複雜,會影響租客意願。另外,最好選擇產品單純的套房社區,避免同一個社區混雜了套房、2房與3房產品的綜合性社區。

原則5》屋齡不要超過5年:即使要養房,也要考慮日後的轉賣狀況。因此,建議選擇屋齡不要超過5年的套房,即使持有10年後要轉手,屋齡約15年,也不至於因太舊乏人問津。

原則6》坪數以8∼10坪為主:根據曾鑑垣的經驗,只要裝潢不錯,該有的配備都齊全,如液晶電視、洗衣機、無線網路等,坪數8坪、10坪與12坪套房的租金行情都差不多。既然如此,就要選擇坪數小一點的,壓低總價,愈能拉高投報率。

另外,曾鑑垣會利用「認養大樓」來養套房,也就是說,當同社區有人要賣,他就會收購,並透過參選社區主委,來確保社區管委會品質,另外,把出租套房集中在同社區,也能集中就近管理。他以自己認養的某社區為例,迄今已收購超過該社區15%的套房,每年穩定創造近百萬元的租金收益。



【延伸閱讀】養房當養雞,需求不同手法各異

◎ 養肉雞➔養大、養肥,賣相佳才能賣得好價錢➔找到有增值空間的店面,慎選出租業態,養租客,創造好賣相➔賺價差收益

◎ 養生蛋雞➔源源不絕生蛋,創造收入➔找到可出租的套房與小型商辦,專營社區,採取「認養大樓」的概念,有人要賣就收購,集中管理單位以降低管理成本➔賺穩定租金收益

【延伸閱讀】專家論點:口袋不深想在台北養房 挑新成屋套房或中古公寓
(福圓全球房地產總經理-葉金壽)

口袋不深,如何在台北養房?以下用總價1,000萬元為例,建議可以選擇的物件:

◎台北市離捷運出口300∼500公尺的新成屋套房:套房的單價雖高,但投報率也較高,只要位於不錯的區段、離捷運站不遠,就有一定的客層可支撐。但小套房的租客也很挑剔,心態上趨新避舊,屋齡超過10年就不用考慮,因為未來的增值空間也很有限。要提醒的一點是,目前許多銀行對於小套房的放貸成數有限制,只要坪數小於15坪以下,約只能貸到6成,等於自備款要拿出比較多。

◎台北市離捷運出口500公尺以內的舊公寓:以千萬總價來看,約可買到20坪的老公寓,如果可以透過裝潢改裝成3間套房,約可以收2萬5,000元∼3萬元的租金。前提是要先花一筆改裝費用。

◎新北市的3房產品:未來隨著捷運的增建,有愈來愈多的人移居新北市,尤其是首購族群,因此在新北市不能投資套房產品,而是要以市場主流產品才不會踩到地雷。




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  • 1 樓住戶:呂英生
    發表時間:2018-10-02

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