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不動產法律系列 買賣私下交易可否免除仲介費

房東:馬爾科
發表時間:2015-02-26


作者:謝彥安 律師




小吳委託仲介公司銷售一件不動產,因該物件條件不錯,在短期內就有許多買方透過仲介看屋並出價,但都沒有達到小吳理想的價格。小吳為提高獲利,故意與其中一位買家小王講好,待小吳與仲介之委託期間屆滿後,兩人再相約為私下交易。嗣經仲介查詢相關登記資料發現,遂狀告法院請求小吳支付仲介費用,是否有道理?





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仲介與賣方簽訂委託銷售契約書進行銷售時,須依不動產經紀業管理條例之規定製作不動產說明書,為促進銷售之速率,尚需刊登廣告、帶看客戶、常作報表、網路網站登錄,必投下人力、物力,居於買賣雙方之間斡旋,但若於仲介銷售期間無法完成買賣交易,仲介即不得向賣方請求報酬。不過如果賣方避免為避免報酬之支付,故意拒絕訂立由仲介「媒介就緒」之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約,可否免除給付仲介費?





此時,法律上有一誠信原則之適用(民法第148條第2項:「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」),用以衡量當事人間權利義務,當一方行使權利之情形非屬正當,明顯違背他方之期待及信任、甚至以損害他方為目的,法律即不應准許。小吳利用仲介媒介的機會,私下與小王訂定契約,已符合上述情形,應不發生免給付仲介報酬之義務,故仍應給付仲介報酬。





實務上,仲介為避免發生私下簽約之情況,亦會與賣方於委託銷售契約中約明:「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料,而委託人於委託期間屆滿後二個月內,逕與該資料內之客戶成交者,仍應支付服務報酬。」,該條款在合理範圍內應為有效。因此,若是確實有使用到仲介提供之服務,應支付仲介報酬,不要心存僥倖,以免聰明反被聰明誤!





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