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房仲業不會告訴你的計算公式,不再受騙! 招搞

房東:小蔡
發表時間:2011-11-04


現在想買房子嗎?你可以再等一下!



  看看如何計算合理房價,學會殺價技巧之後,再向房屋仲介業者出手。



  近年,看到新聞都說,「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說,其實是便宜的,所以,與國際上其他都市相比,台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法,可是,如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生),或者你可以問一問比較年長的人,在過去的20年期間,有沒有聽過這樣的說法?





◎「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔,價錢差多少?



  一個不能夠出口的商品,是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想,你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」,搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排,能值多少錢?答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。



  為什麼不能也賣175萬元?



  因為「湯臣一品」在中國上海市,是一個國際級大都市的精華地段,面對的是黃浦江,擁有最難得的View(景觀),而放在大直的水岸第一排,面對的是基隆河,比起黃浦江,基隆河算什麼呢?



  再換個角度來看,把仁愛路最貴的「帝寶」個案,搬到上海「湯臣一品」的相同位置,「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是,「帝寶」所在地是台灣的仁愛路,這幾年行情好,它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元,可是,房地產的人士都知道,在房市不景氣的時候,「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以,房地產的價格是跟所在區域的行情相比較,拿到世界上去比,很多條件不一樣,是無法比較的。







◎合理房價的計算方法



  所以,當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高,台灣房地產價格還有「比價」空間的時候,你可以好心的告訴建商,要他把房子搬到那個地方去賣,可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品,拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較,是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段,充其量也只是每坪40萬元的行情,若是搬到高雄的精華地段,價格恐怕剩下每坪 30萬元是一樣的道理。



  房地產的「合理」價位(請參考案例1),一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較,這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的,不過,記住一件事,預售價格很多是創造出來的,通常會比區域合理房價還要高一些,因此,以區域內新成屋的交易價格為參考依舊,是比較準確的,而這個所謂的新成屋交易行情,指的都是1年以內的新屋。







◎裝潢要考慮到購屋成本裡面



  另外,在計算合理成屋房價時,還必須考慮產品是否經過加工,所謂的加工,指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」,這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋,通常在轉手交易之後,新購入的屋主,都會重新裝潢,以目前物價飛漲的情況來看,每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算,把裝潢費用加進去之後,才是你實際的購屋成本。



  所以,如果在計算中古屋的合理價格之後,還必須看看標的物是不是有重新裝潢過,有裝潢與沒裝潢的產品,在銷售單價、總價上,是有不同的。舉例來說,1戶屋齡10年,權狀坪數30 坪的電梯大樓,經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元,但是這戶房屋有重新裝潢過,而你看過之後也很滿意他的裝潢,不過,對方要賣的單價卻是每坪58 萬元,你就可以知道,他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。



  所以,買房子的時候,就可以反其道的去殺價,上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為 1740萬元(58萬元×30坪),儘管你算出的合理價位是每坪50萬元,總價應該是1500萬元,加上120萬元的裝潢,所以,合理的成交總價應該是 1620萬元,在談價格的時候,可以從先砍10%的1566萬元談起,慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。







買屋!房價先砍10%,對嗎?



  至於都沒有裝潢的房子,中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜,根據經驗法則,通常房屋仲介開出來的價格,總有10~15%的議價空間,在餘屋供應量大的地區,這個百分比還會更高,房地產景氣好的時候,議價空間自然比較少,但是,現階段的房地產景氣並沒有很好,已經開始從景氣高峰下滑,所以,議價空間是可以談的。



  永慶房仲集團總經理廖本勝分析,第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機,並且小幅看跌未來房價,未來唯有賣方調低售價,才能有助於市場擴量發展,否則房市高檔量縮格局將持續維持。



  以10月份永慶房仲集團成交狀況來看,廖本勝指出,目前大台北地區房價有開始走軟趨勢,過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變,房價在歷經「高檔量縮」之後,第3季高達54.3%民眾不認同未來半年是購屋好時機,買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破,再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下,首購族縮手,讓成交量下滑,賣方價格開始鬆動,房價略顯疲態。







◎首購縮手,賣方鬆動,房價略顯疲態



  新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」,包括高科技、高學歷、高消費等,也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市,新成屋拉抬力道略顯不足下,房價有呈現持平,第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局,未來台中市房市交易的擴量,仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分,市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置,提升區域經濟景氣,才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。







◎參考案例 1



  舉例來說,台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」,每坪的成交價位來到95萬元,這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋,隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格:



※公式1—



中古屋單價行情=預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)



(註)1、折舊率通常以0।8為基準,景氣大好的時候,折舊率可以調到0.8~0.9之間,景氣差的時候,折舊率也可以調到0.7~0.8之間。2、耐用年限通常以40年計算。





※公式2—



中古屋總價行情=(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註)



(註)一般房屋的投資報酬率都抓5%,但是,要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本,所以建議以4%的投資報酬率,去計算房屋的總價值。





※案例



  仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓,權狀坪數30坪,屋齡10年,目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。





※公式1:



中古屋單價行情=預售房價×0.8×(1-屋齡/40)

中古屋單價行情=95萬元×0.8×(1-10/40)

中古屋單價行情=76萬元×(1-10/40)

中古屋單價行情=76萬元×3/4

中古屋單價行情=57萬元





※公式2:



中古屋總價行情=(每月租金×12)÷0।04

每月租金=1600元×30坪

每月租金=48000元

中古屋總價行情=(4.8萬元×12)÷0.04

中古屋總價行情=1440萬元

換算每坪單價=48萬元





※結 論



  用2 個公式,從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算,得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心,比較距離遠近、產品差異,再作價格上的調整,換句話說,這戶屋齡10年的中古屋,合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。







◎參考案例 2



  延續前例,30坪的中古屋,以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算,重新裝潢整修費用估計要120萬元,如果是以1440萬元成交的房價,雖然是每坪48萬元的單價,但是整修裝潢之後,房屋總價已經達1560萬元,單價也變成每坪52萬元。





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  • 1 樓住戶:派小星
    發表時間:2012-10-23

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 許多重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價功能可自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:張惠然
    發表時間:2013-09-09

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

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    3 樓住戶:新槐
    發表時間:2013-10-03

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    而且可以選擇過濾你要的條件,我就是在這裡找到房子的。

    易祺房屋仲介網 http://www.buildings.com.tw/

     


     





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